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中国旅游地产开发的四种模式与七大策略

中国旅游地产开发的四种模式与七大策略

2013年9月13日 11:30:37
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  “城市功能区”驱动旅游地产新模式

  旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

  伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。

  同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。

  大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。

  产业经济区提升旅游地产新模式

  产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向,主要借助旅游产业的广泛引入,建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中,倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路,确立了群岛、群园的产业构建体系,并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。

  巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式,在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式,在提升主题特色旅游产品集聚的同时,突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。

  目前中国,新城引入旅游产业的现象越来越普遍,这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展,可以带动景区及其周边地区城市化现象,包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。

  其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源,以旅游景区的构建作为新城启动的先导,有利于促进区域基础设施的快速完善,依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气,同时也促进了旅游外延产业的集聚,这些都为人口的进一步迁移、城市规模的进一步扩大提供了前提条件。以华侨城为例,主题公园的构建,成为了区域的核心吸引力,极大的带动了商业、居住地产,逐渐形成配套完善的成熟社区。

  其二旅游产业是乡村城市化的重要驱动力。由于新城多位于主城郊区,结合国内城乡现状,新城的建设带有浓厚的乡村城市化色彩。旅游产业对乡村城市化的驱动力主要来源于旅游业与农业的融合,如观光农业、设施农业的出现改变了农民的从业环境,由单纯的作物种植进入到服务行业范畴,提高农民收入,极大缓解了城乡差别、城镇居民收入差别导致的二元结构矛盾,为新城的快速发展和社会稳定铺平道路。

  其三旅游产业可以带动城市产业结构升级。成功的新城应该提供满足于社区日常的居住、文化、教育、商业和公众或私人服务的需求,形成相对独立的城市社区,这就要求有合理的产业配置。在产业融合的大背景下,旅游业在产业链的构建中日益凸显其优势,旅游业可以与农业结合,形成观光农业;与工业结合,形成旅游装备制造业;与商业结合,形成旅游商业,如主题商场、美食及购物街区等;与文化、艺术产业结合,形成演艺、文化体验;与医疗产业融合,形成医疗旅游及养生产业等。形成新型外延产业聚集,产业结构升级为新城发展注入巨大活力,带来新城空间化延展、规模化扩张及城市生活方式的提供。

  旅游小城镇发展旅游地产新模式

  
“旅游小城镇”的开发核心在于不仅仅要注重解决农村剩余劳动力的转移,同时要关注小城镇产业体系的建设和吸引力与消费力的提升。所以,小城镇的建设与发展,主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力。关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产,张扬这个小城镇独具特色的自然风貌,扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业,如手工业、餐饮业等。

  发展旅游小镇,可以增加新的就业岗位,为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件,促进农业和农村产业结构调整,带动农村第三产业的迅速发展,繁荣农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平。

  旅游地产已经成为中国旅游小镇开发主要动力之一,将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。一方面,小城镇的建设,国家给予了大量的资金及土地等政策支持措施,特别是,小城镇的土地,不仅仅为国有土地开发,还为集体土地流转开了口子,是一个地产领域的缺口;另一方面,小镇开发中,房地产价格非常低,本地居民购买力不强,商业性房地产企业不太有兴趣,但旅游地产,则意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家,不是本地居民,而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。

  开发商以低价获取的小镇土地为依托,面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业,利差极大,一旦销售成功,获利丰厚。旅游小镇的发展要素,要制定清晰的产业发展战略;要设计旅游吸引力动力机制,即小镇的吸引力是什么;要规划旅游小镇的功能及布局;要整合小镇的旅游资源,策划具有小城镇和旅游双重功能的项目;要做好小镇的景观规划,打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境;设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。

  将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,在大理古城、丽江古城、阳朔西街、凤凰古城等地,已经得到实践,并走在了全国旅游地产的前列。大规模、高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施,而且资讯商贸发达,很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心,以此为发展核心,向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产品生产、销售和服务、形成一套完整的综合产业链条,创造出巨大的经济附加值,以城乡互动休闲体系构建起中国式的旅游小城镇。

  乡村旅游综合体开创旅游地产新模式

  
从2005年提出新农村建设战略方针到如今,大江南北涌现了许许多多的典型和模式。其中以旅游为产业转型和经济驱动的乡村旅游综合体最为普遍,其存在原因主要有战略和战术两个层面。

  从战略来说:一是借势旅游顺应国家发展方式转变。未来十年是国家发展的重要战略机遇期,中央把转变发展方式确定为工作的主线。从国家战略的角度来看,在这个历史转折时期,着力推进发展方式转变需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的战略性,面临新的历史性选择,能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口;二是发展经济形成以旅游产业为主导的新农村建设。新农村建设首先必须发展经济。经济的发展,恰恰需要打破农业产业的界限,把农业产业与二、三产业结合起来。旅游产业横贯一、二、三产业,是各个产业的胶合剂,旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段;三是平衡三方实现农民致富、政府满意、投资商获利。在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益,才是企业发展的根本所在。帮助农民增收、创收,改善生活方式;为政府高起点,大手笔实施科学化的新农村建设,贯彻落实相关政策方针,争创新农村建设示范工程。

  从战术上来说:一是选好区位拿大地块,最好实施整个村一级开发和运营。房企只有拿到大的地块,并距离中心城区一个半小时车程之内。才能借助目标房产的区位、交通等方面的优势,有系统地开发内部生态完整的综合地产项目,企业才能在拆迁安置之余取得预期收益。二是村容村貌建设与产业发展相融合。以旅游的视角,审视农业产业转型,大力发展高效农业、休闲农业、商贸农业,实现耕地资源集约化利用、多元化经营、建立产销通道;实施村容村貌整治,以旅游配套设施的要求进行统一规划设计,并引导农民经营农家乐、民俗等,促使部分农民融入旅游产业系统。三是旅游服务型地产与居所型地产结合。根据项目所在区域的旅游资源品质属性和未来旅游发展蓝图构想,科学配比旅游服务型地产与居住型地产。本文所指的旅游服务型地产是指旅游酒店、农庄、度假村、商业购物设施等。居所型地产是指以居住功能为主体的传统地产,包括居住小区、产权式酒店等;最后,还需要汇聚多方智慧全方位高起点规划。以旅游为主导的新农村建设涉及旅游产业、农业产业、房地产业等多方领域。

  策略一:注意多元业态创意

  
对城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注,打造休闲业态的集中区域。如城市商业、城市商务、城市会展、城市娱乐、城市餐饮、城市文化等等的业态集群;在产业集聚的同时,要注意和引领产业与公共服务空间的融合,如城市的步行街、步行区及宁静的广场、绿地、花园一体规划与运营相统一;要加强城市传统风貌的保护和城市格调的保护,为城市休闲化发展提供良好的人文特征;要注重重点休闲载体建设。例如城市公园和市民广场,城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之一,也是多数市民日常休闲活动的首选区域;如中央商业游憩区,结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素,凝聚城市休闲气氛;如临水城市的滨水休闲带,它是城市休闲的亮点和重点,同时也是生活质量的体现点和提高点;如休闲餐饮体系,要构造主体吸引物,包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娱乐体系,要特色突出,形成一个多层次的业态构成;如健身体系,要方便齐全,包括运动场馆、水疗保健、高尔夫等;如文化体系,要体现时尚与综合,主要构成有图书馆、博物馆、多功能电影院,以及商业街、创意街区、SHOPPING MALL等。

  策略二:强化绿色生态修复

  
绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力,是旅游地产项目开发成功的基础和前提。归类起来主要有:1、出入便捷的生态观光路,在旅游地产的横穿区域打通一条生态环境良好、视野开阔同时道路等级高的旅游观光和体验路;2、建立绿色隔离带,以实现旅游地产区域与周边一些传统项目的生态隔离;3、生态水体景观环境的再造,以及水岸景观和休闲设施的建设,整体营造环山绕水的优美环境;4、对荒山裸地进行植树造林和景观治理,提升各种经济林种植面积和适宜种类。将已经存在的林带扩大成林和产业种植区,通过科学引导和体验产业的战略定位,形成具有典型示范意义和高附加值的特色生态产业区;5、对农田景观进行大地景观设计,形成具有特色的田园景观生态,各设施的造型及颜色均考虑整体环境的调和效果,而景观上配合生态资源做出最适当的建构。

  策略三:引导综合政策扶持

  
目前可以利用的政策集成:1、旅游度假区政策,所在地政府可以给予贷款贴息或以奖代补扶持,3年内减半征收市政公用设施配套费。同时,在安排国债资金、财政贴息或补助资金时,享受其他经济主体同等的政策,给予适度的税费优惠;2、新农村建设示范工程。国家和省级政府对新农村的建设有比较多的鼓励和优惠措施,国家农业部每年有固定基金对“新农村建设示范点”进行相应的奖励和宣传;3、农村公路建设(国家补贴和国债工程)、旅游公路(非干线)建设(国家旅游局、吉林省旅游局)工程。国家旅游局和省级旅游局重点对基础设施,特别是旅游公路建设具有较大支持力度;4、是国家2010年民生工程的资金补贴以及国家发改委批给各地都有鼓励民生发展的支持资金;5、设施农业的推广政策;6、江河湖海水源保护以及涵养林造林工程政策以及生态堤防建设资金;7、国家鼓励农村沼气池和节柴炕灶利用(国债补贴、省补贴)以及自然村屯自来水改造项目(国家),按照年度自来水改造实际情况进行一定补助。

  策略四:拉动空间功能转换

  
一个旅游地产项目的开发有时因为周边的一条路、政府的一条法规、区域的一个村庄而改变了整个发展格局,如何在限定条件下或突变情况下寻求突破点,并可快速反应猎得新的发展思路和空间,成为项目成功的关键所在。笔者带领《泰山风景名胜区旅游产业发展规划》项目组进驻泰山深度调研后,通过权衡中国风景名胜区保护与开发的关系、与泰安城市的关系,鉴于中轴线千百年来已形成的文化格局,提出了“一轴两翼一环线”,即提升中轴线,扩展两翼,贯通沿山大环线的大泰山旅游产业空间发展战略。从实践效果来看,此空间格局的创意,首先有效的解决了中国风景名胜区如何坚持保护与开发并重的原则;其次从产品上有效的解决了泰山如何在未来的休闲度假时代继续引领中国旅游走出中国、影响世界的国际竞争力问题。也为泰山从百年来的单一中轴线旅游走向两翼共同发展,形成“双轴驱动、两翼扩展”的大泰山旅游格局,构建了目的地的复合旅游产品。第三,规划创意的环山旅游观光作用的景观大道是具有国家意义的“中国国山风景道”,因为这个举措不仅仅有旅游的特质与形象,同时也成为泰山与泰安山城和谐发展,既有效的保护泰山避免城市化的开发侵扰,又把环山旅游景观价值最大化的标志与表现。随着泰山环山风景道、西翼旅游综合服务区、东翼《封禅大典》大型实景演出、汉武帝封禅御道及古镇文化创意园等大型项目的落地运营,2010年将是泰山走向全域化产业布局、大泰山旅游格局、目的地旅游产品、国际化品牌价值的丰盈时期。

  策略五:利益驱动土地流转

  
土地资源的有效流转是旅游项目落地的重要保障,在旅游开发中怎样才能使农民、企业、政府的土地利益维持均衡,在苏州市虞山尚湖旅游度假区项目开发的过程中,采用的土地流转利益共享战术很好的解决了这一问题。按照旅游区发展“进三、优一、退二”的产业导向,对不符合旅游区发展要求的工业企业(主要指非农、非涉旅企业)实施“退区进园”。工业企业搬离旅游区内的工业用地,迁入工业园区内,享受优惠的产业政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游发展,实现土地空间置换。

  申报国家、省或地市级重点扶持或旅游示范项目,取得上级政府在土地上的支持。依托国家各大部委支持方向,根据经济区产业发展需要,可从多角度申报项目,如:当代江南文化示范基地江南文化艺术中心——国家文化产业示范基地;常熟古琴艺术中心——国家级非物质文化遗产的保护和继承;江苏省硒茶产业园——江苏省农科院合作重点试验项目;中国风景名胜区保护与开发论坛会址——中国风景名胜区的研讨交流基地等。

  整理农村集体建设用地,盘活存量土地资源。比如通过“减法”将旅游经济区内部分农户搬迁出去,腾出的宅基地可以置换为旅游项目的建设用地指标;比如清理农村集体建设用地,成立农村土地股份合作社,所有者以地折价入股介入旅游开发获得相应收益。比如置换宅基地功能,对民居进行改造,农民在自愿的情况下直接或间接(土地入股)介入旅游经营,获取收益。合理流转农、林用地,实现农业规模化经营、促进土地集约化利用。保持土地性质不变,引导特色农业规模化、特色化生产;旅游经济区内地块置换,达到占补平衡。农民、企业、政府在土地流转的过程中共享了利益,保障开发商快速启动项目,促进了项目落地。为虞山尚湖旅游区成为“山水城”一体发展的、复合多种产业的全国知名旅游区打下了坚实的基础。

  策略六:主题特征有效运用

  
旅游地产的开发愿景主要是以休闲度假游客为主,大多建在滨海、山川、湖泊等自然风景区附近。选址远离市区,交通便利。而且分布很广,辐射范围遍及全国各地,向旅游者们传达不同区域、不同民族丰富多彩的地域风情、历史文化等。度假酒店经营季节性强,对娱乐设施要求较完善,突出个性化服务。在设计风格上返璞归真,讲究人与自然融合,努力为住客创造休闲放松的环境。所以主题化成为其核心的开发理念。

  策略七:投资融资途径确立

  
旅游地产由于有规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题,通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局,拓展多元的投资融资途径。

文章来源:巅峰智业